厦门二手房市场一则挂牌信息引发广泛关注：位于思明区金鸡亭片区的一套建筑面积约45平方米的“老破小”房源，赫然标出单价9.5万元/平方米，总价高达427.5万元。这一价格即便在厦门这个房价高企的城市也显得格外刺眼，其背后的核心驱动力，正是厦门家长圈中备受追捧的“金鸡亭幼儿园”学区光环，以及近期该片区可能迎来的城市更新改造预期。
这套房源所在的楼栋普遍房龄已超20年，外观陈旧，内部设施老化，是典型的“老破小”。因其划片就读厦门市实验幼儿园（金鸡亭分园）——一所被许多家长视为“顶流”的优质公立幼儿园，其房产属性早已超越了单纯的居住价值，成为一张稀缺的“教育入场券”。长期以来，厦门优质学区房，尤其是拥有从幼儿园到小学一贯制优质教育资源的片区，始终是市场上抗跌性强、流动性高的硬通货。
此次天价挂牌出现的时机颇为微妙。有关金鸡亭片区即将启动老旧小区改造或城市更新的风声在坊间流传。尽管具体规划尚未正式官宣，但“改造预期”已然成为刺激市场敏感神经的一剂猛药。在许多投资者和购房者看来，改造不仅意味着居住环境的潜在提升，更可能通过外立面翻新、公共空间优化等方式，让这些“老破小”焕发新生，从而进一步支撑甚至推高其资产价值。尤其是在“学区价值”的坚实基底上，叠加“改造预期”，构成了当前挂牌价高企的双重逻辑。
市场对此反应不一。一部分观点认为，这是学区房价值畸形的又一次体现，将基础教育资源与房产过度捆绑，加剧了社会焦虑和市场泡沫。即便是顶级学区，如此陈旧的房产是否真能支撑近十万的单价，也存在巨大疑问。另一部分观点则从供需关系出发，认为厦门优质学区资源，特别是像金鸡亭幼儿园这样口碑佳、招生规模有限的学位始终供不应求，稀缺性决定了其附着物的价格韧性。改造传言则提供了未来价值想象空间。
业内人士分析，该挂牌个案更可能是房东试探市场情绪的“风向标”，而非普遍成交价。它集中暴露了当前热点城市教育资源分布不均背景下，学区房市场的复杂生态：既有对优质教育资源的刚性追逐，也有对资产保值增值的投资算计，还夹杂着对城市更新红利的投机期待。
对于有意向的购房家庭而言，面对此类“天价老破小”，需极度理性。一方面，务必核实学区划片的官方最新政策，警惕学区调整风险；另一方面，老旧小区改造的具体范围、内容、时间表均存在不确定性，不应将房价增值完全寄托于此。更重要的是，需全面评估自身经济承受能力，避免因追逐学区而背负过重的财务压力。
“45平卖9.5万/平”的猛料，如同一面镜子，映照出厦门乃至全国许多大城市在学区房、城市更新与房地产市场交织下的现实图景。其最终能否成交已不重要，它引发的关于教育公平、资源分配与市场理性的讨论，值得持续关注。
